原状回復の業者は自分で選べるのか｜貸主指定（B工事）で相見積もりが取れないときに、金額を確かめる手順

2026年8月14日

閉店を決めて原状回復の見積もりを取ろうとしたとき、多くの方が最初にぶつかるのがここです。「うちは指定業者ですので」と言われて、他社に相見積もりが取れない。

住宅の引っ越しの感覚だと理解しにくいところですが、店舗の原状回復では、借主が業者を自由に選べないほうが普通です。契約書にそう書いてあるからで、交渉の余地が無いわけではないものの、「安い業者を探して切り替える」という発想はほとんどの場合そのままでは通りません。

では何もできないのかというと、そうではありません。選べないなら、選ぶ代わりに検証する。 この記事では、なぜ選べないのかという仕組みと、指定業者しか使えない状況で金額を確かめる手順を整理します。

なぜ業者を選べないのか＝A工事・B工事・C工事

店舗の工事は、「誰が発注し、誰が払うか」で3つに分かれます。 契約書や工事区分表に出てくる言い方です。

区分	発注する人	費用を払う人	業者を選べるか
A工事	貸主	貸主	借主は関与しない
B工事	借主	借主	選べない（貸主が指定）
C工事	借主	借主	選べる

問題になるのはほぼ B工事 です。払うのは自分なのに、業者は決められている。 これが「相見積もりが取れない」の正体です。

B工事に入りやすいのは、建物全体の設備につながる部分です。

給排水管・グリストラップまわり
電気の容量・分電盤・幹線
空調・換気ダクト（建物共用のダクトに接続している部分）
防災設備（スプリンクラー・感知器・排煙）
消防・防火に関わる区画の壁

理由は明快で、建物全体の安全と性能に影響するからです。ここを借主が選んだ知らない業者に触らせると、建物側が責任を取れなくなります。 貸主から見れば、指定は理不尽な縛りではなく管理上の必然です。

逆に、内装の解体・什器の撤去・床や壁の仕上げ・看板の撤去などは、C工事として借主が業者を選べる範囲に入っていることがあります。契約書を見ずに「全部指定だ」と思い込まないでください。

手順①　契約書の「どこに何が書いてあるか」を先に特定する

交渉の前に、読む場所は決まっています。

1. 賃貸借契約書の原状回復条項 … 「原状」がいつの状態を指すか（スケルトンか、引き渡し時の内装状態か） 2. 工事区分表（別紙になっていることが多い） … A・B・Cの割り振り。これが実物の交渉材料です 3. 指定業者の記載 … 会社名が明記されているか、「貸主の指定する業者」とだけあるか 4. 特約 … 原状回復の範囲を広げる特約が付いていることがあります

「貸主の指定する業者」としか書かれていない場合は、指定の余地が残っています。 会社名まで書かれている場合と、交渉のしやすさがまったく違います。ここは必ず確認してください。

原状回復の範囲そのものについては飲食店の原状回復はどこまで？で扱っています。範囲が決まらないうちに業者の話をしても、比べる対象が定まりません。

手順②　「B工事の範囲を減らせないか」を先に交渉する

業者を替えられないなら、指定業者がやる範囲そのものを小さくできないかを見ます。 ここが実務でいちばん効きます。

本当にB工事に入る必要があるのかを項目ごとに確認する。設備につながらない解体・撤去まで一緒くたにB工事へ入っていることがあります
C工事へ移せる項目がないかを提案する。什器の撤去や内装解体は、借主側の業者でできる場合があります
原状回復せずに残す（造作譲渡）選択肢がないか。次に入る店が使うなら、そもそも壊す必要がなくなります

3つ目は金額の桁が変わる話です。居抜きで売るか、原状回復して返すかで損得の分岐点を整理しています。業者を選べないと分かった時点で、まずここを検討する価値があります。

手順③　相見積もりが取れないなら、「分解した見積もり」を取る

比較対象が無いときに金額の妥当性を確かめる唯一の方法が、「一式」を分解させることです。

見積書に次が書かれているかを確認します。

数量と単価（○㎡ × ○円 / ○箇所 × ○円）。「一式」だけの行は比較不能です
仮設・養生・廃棄物処分・運搬が別行になっているか
夜間・休日作業の割増が入っているか（ビルの作業時間帯の制約で発生します）
管理費・諸経費の率（工事費の何%か）
どこまでやったら完了とするか（引き渡しの基準）

分解された見積もりは、他社と比べなくても検証できます。 単価は公開されている相場と突き合わせられ、数量は現地の実測と突き合わせられるからです。減額交渉で実際に効く論点は原状回復の見積もりが高い気がしたらにまとめています。

なお、坪単価に直しておくと「高いのかどうか」の当たりが付きます。 総額のままだと、面積の違う事例と比べられません。

手順④　「借主が負担しない部分」を切り分ける

指定業者の見積もりには、本来こちら側が負担しなくてよい項目が混ざっていることがあります。

前の借主が残した造作の撤去。自分が作ったものでなければ、負担の根拠を確認してください
建物側の老朽化に起因する補修。使用による損耗と、時間の経過による劣化は別の話です
貸主の都合による仕様変更（次のテナント向けのグレードアップ）

3つ目は特に注意が要ります。「次に貸すために、こうしておきたい」という工事は、原状回復ではありません。 ここが混ざると、返すための費用ではなく、貸主の投資を負担することになります。

経年劣化の扱いは、住宅用のガイドラインがそのままは効きません。店舗の原状回復で「経年劣化」は借主負担になるのかで整理しています。

手順⑤　工事の前に、売れるものを抜く

順番の話です。原状回復工事に入ると、什器・厨房機器はまとめて撤去され、処分費の対象になります。

指定業者の見積もりに「厨房機器撤去処分」が含まれている場合、それは費用を払って捨てていることになります。買い取ってもらえる機器が混ざっていれば、二重に損をします。

工事の着手前に、機器を見てもらう
搬出できる経路があるかを先に確認する（厨房機器は「売れるか」より先に「出せるか」）
買取が済んだ範囲を、工事の見積もりから外してもらう

売れるもの・売れないものの見分け方は閉店した店の什器をリサイクル業者に出すとどうなる？、業者の選び方は閉店時の買取業者はどう選ぶかを参照してください。

いつ動くか

原状回復は、解約予告の期限と引き渡し日から逆算して動く必要があります。指定業者は貸主側の都合で動くため、こちらの希望日で工事が組めるとは限りません。

解約を伝える → 工事区分表を確認する → 指定業者に現地を見てもらう
見積もりが出てから交渉する時間を、必ず日程に入れておく
引き渡しに間に合わないと、明け渡しが遅れた分の賃料が発生します

予告期間と敷金の関係は店舗の解約予告は何ヶ月前？、全体の日程は飲食店の閉店はどれくらいかかる？にまとめています。

よくある質問

Q. 指定業者の金額に納得できません。断れますか。 A. 契約でB工事と定められている範囲を、こちらの判断だけで別の業者に発注することは通常できません。打てる手は「範囲を減らす」「見積もりを分解させる」「負担すべきでない項目を外す」の3つです。金額そのものを他社と比べる交渉は成立しにくいと考えてください。

Q. 工事区分表が手元にありません。 A. 契約時の書類一式に別紙として付いていることが多いです。 見つからない場合は貸主または管理会社に開示を求めてください。これが無いままB工事の範囲を議論しても、根拠が示せません。

Q. スケルトン戻しと書いてあります。何もできませんか。 A. スケルトンの定義そのものが物件で違います。どこまで剥がすのか（床の下地・天井・間仕切り・給排水の位置）を項目で確認してください。 「スケルトン」という一語で済ませると、後から追加になりやすい部分です。

Q. 造作を次の入居者に譲れば、原状回復は不要になりますか。 A. 貸主の承諾が前提です。 承諾が得られれば、工事そのものが不要になる、または大幅に減ることがあります。ただし話が流れると日程だけが消えるので、原状回復の準備と並行して進めるのが現実的です。